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局地楼市现小阳春 土地溢价率有所回升

2019年的清明小长假一改春节假期的低迷之势,部分一二线城市房地产市场呈现“小阳春”行情。?#30340;?#20154;士表示,由于购房者调整预期,之前价格调整幅度较大的城市活跃度有所提高。但从库存来看,过半城市库存超过12个月,因此楼市回暖仍需观察。

部分地区楼市回暖

中原地产研究中心统计数据显示,清明小长假部分地区楼市有所回暖。上海小长假前两日新建住宅网签分别签约80套与169套,?#20808;?#24180;同期的54套和60套,同比?#38505;?8%和182%。广州清明节前2天新建住宅网签分别是197套与143?#20303;?#21253;括厦门等城市,小长假个别项目开盘需求量比前期有明显上升。

中原地产首席分析师张大伟表示,虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势,但从趋势看,4-6月,全国热点城市的市场活跃度会有所提高,特别是之前调整过价格的城市。

?#29575;?#19978;,3月下旬以来部分地区房地产市场便出现升温苗头。上海易居房地产研究院发布数据显示,3月40个典型城市新建商品住宅成交面积环?#20173;?#38271;84%,同?#20173;?#38271;10%。其中,4个一线城市新建商品住宅成交面积环?#20173;?#38271;108%,同?#20173;?#38271;36%。

具体来看,中原地产数据显示,北京商品房住宅成交31.1万平方米,环比?#38505;?#20102;108%,同比?#38505;?30%。二手房成交?#30475;?.6万套,是最近10个月的最高值。上海方面,上海新建商品住宅成交面积63.2万平方米,环?#20173;?#21152;106.5%。广州成交90.2万平方米,环比?#38505;?77%,同比?#38505;?8%。

张大伟表示,最近市场成交量环比?#38505;?#20027;要是因为2月春节市场低迷,但同比数据?#38505;牽?#19982;最近市场预期升温有关。很多之前价格下调的城市最近房地产市场都因为信贷相对宽松,购房者出现怕踏空的心理。

“与供应增加也有关系。”张大伟说。数据显示,3月上海入市面积为78.8万平方米,环?#20173;?#21152;194%,同?#20173;?#21152;100%。北京入市也?#20013;?#39640;位,3月北京供应商品房住宅3707套,继续增加供应,库存积压也?#20013;?#19978;升。

土地溢价率有所回升

近日,无锡市出让3宗住宅土地,吸引了近60家房企参与竞拍,最高溢价率达79.39%。其中,融创获得2宗,另外还有一宗需要摇号。

3月下旬以来,部分城市土地市场相比1-2月的低迷有所恢复,其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加。3月21日以来,全国住宅地块合计成交55宗,其中,溢价率超过40%的有19宗,超过100%的有5宗。

4月2日,杭州主城区出让4宗地块均以上限价格加自持面积获得。苏州出让太湖新城一宗住宅用地,经过30轮激烈争夺,苏州城投地产发展有限公司以16.77亿元摘得,楼面价17294.57元/平方米,溢价36.11%。4月1日,广州成功出让4块宅地、1块商务用地、1块工业用地,总起拍价近66亿元,总体量超71万平方?#20303;?/p>

中原地产首席分析师张大伟表示,2018年,土地市场?#20013;?#35843;控,降温明显,部分企?#30340;?#22320;较少。今年以来,融资压力有所?#33322;猓?#37096;分企业开始进入土地市场抢地,土地市场开始?#27492;鍘?#37096;分热点城市土地市场明显活跃,溢价率有所上升。

张大伟表示,从全国看,土地市场依然处于平稳之?#23567;?019年以来,全国多城市土地成交依然低迷,特别是一线城市。但对房企来说,为了加大销售额,即便一二线城市调控政策严格,依然会集中拿地。

房企资金链难言乐观

同策研究院的最?#29575;?#25454;显示,3月40?#19994;?#22411;上市房企完成融资总额共计1024.2亿元,环比大幅?#38505;?5.25%,同比大幅?#38505;?3%,创16个月新高。其中,债权融资额为985.15亿元,环比?#38505;?8.49%,占房企融资总量的96.19%。

值得一提的是,虽然近期房企融资难度减弱,但由于过高的债务额,房企资金链难言乐观。据世联行的统计,2019年至2021年的三年间,房地产行业共有1.8万亿的到期债务,其中,2019年到期债券相比2018年翻了一倍。进入今年二季度后,境外偿债压力也将增大,而且绝大部分为成本高企的美元债务。

张大伟说,从2018年四季度来,房地产企业融资计划实施逐渐井喷,虽然难度有所?#33322;猓?#20294;由于缺血过多,融?#24066;?#27714;依然较大。

“从去年11月开始,开发企业融资尤其是发债确实是宽松很多,近几个月的融资额度较高,也使开发商资金面得到?#33322;狻?rdquo;上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,房企融资环境略有放松,但从政策口径来看房地产融资不过度从紧,也绝不意味要彻底放松,不会大水漫灌。

有?#30340;?#20154;士指出,在没有货币之水的支撑下,楼市显然难以支撑新一轮?#38505;恰?#30446;前楼市的?#27492;?#26159;宽松预期下的?#27492;眨?#33509;没有真正宽松,?#27492;?#23558;难以为继。前期尚未调整的城市,?#36291;?#23384;在下行风险。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,当前市场预期平稳,房地产调控政策依旧高压,再叠?#26377;?#25151;高库存的分流影响,市场不存在快速升温的基础,回暖难以大面积跟进。2019年市场?#28304;?#22312;温和升温通道中,3月成交量或处年内月度高位,后期成交将季节性回调,均价大幅?#38505;?#26080;动力支撑,将小幅波动。

麦田房产方面则表示,考虑到住房信贷政策未有松动变化,预计接下来市场仍将呈现理性?#27492;?#36208;势。(记者 梁倩)

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