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银行批贷速度加快 北京楼市积压刚需释放

北京住建委数据显示,3月二手房网签住宅达16051套,这是2018年5月后以来的最高值。这也是2017年“3·17”调控后,继2017年4月、2018年5月后第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。今年?#33322;?#20197;来,北京楼市成交量稳步上升,价格也出现一些反弹,一些?#30340;?#20154;士称之为楼市“小阳春”。楼市出现“小阳春”背后的逻辑是什么?这个情况能够持续吗?背后的基本面有没有出现变化?楼市是反转还是反弹?北京青年报记者利用清明假期进行了调查。

市场

二手房成交量、成交均价都环比上升

达到连续10个月的最高值

北京市住建委的数据,3月北京二手住宅网签共16051?#20303;?#36825;一数据是2018年5月后,连续10个月的最高值。也是2017年“3·17”调控后,继2017年4月、2018年5月后,第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。根据贝壳研究院统计,3月北京链家二手房成交量比2月份增加1.5倍,比去年同期增加23.2%。在房贷利?#22987;?#39030;回落以及市场预期有所改善的情况下,今年3月市场表现好于去年。

价格方面,二手房成交均价涨幅较稳。贝壳研究院统计,3月北京二手房成交均价61420元/平方米,比2月?#38505;?.5%。3月高单价?#34892;?#22478;四区成交占比环比提升2.5个百?#20540;悖?#25193;大均价涨幅。但从短期看,3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌,均价?#38505;?#21183;头难以持续。

据安居客线上数据显示,3月份北京二手房挂牌价格同比去年?#38505;?.95%,体现出房主侧对于房价未来预期的变化;再从国民安居指数来看,3月份环比2月份继续上升4.3个百?#20540;悖?#21516;步体现出购房者对于市场未来预期的看多。

探访

去年底开始行情渐好

“门店员工?#27982;?#30528;带客户看房去了”

近日,北京青年报记者对多家中介门店进行了采访。朝阳区麦子店附近的一位链家门店经理告诉北青报记者,年后市场的热度的确有所提升,门店员工的带看量、销售量都上来了。二手房的成交周期也变短了,好的房源销售很快。

4月5日下午,北青报记者来到通州北苑的一家链家门店,到店后发现只有三名员工在店内办公。该门店的客户经理称:“大家?#27982;?#30528;带客户去看房,店里也就剩下两三个同事了。”

该经理介绍,从去年年底开始北京楼市交易量放大,今年以来,行情持续好转,一些比?#20808;?#38376;的楼盘成交量大幅上升,价格也在持续下跌了近两年后有所回升。

该门店经理认为,引发楼市变化的因素有很多,一个主要的原因是信贷政策的放松,尤其是针对首套房的房贷利率调整,刚需的进场速度明显加快了,而且小户型卖得比较好。还有一个因素就是一些?#39029;?#20174;孩子上学的角度出发。“刚需的进场?#26234;?#21160;了连环单,市场行情就好了起来。”

中原地产首席分析师张大伟还指出,北京过去接近两年的调控周期内,房价明显下调,成交量跌幅过半,市场需求积压。此外,?#33322;?#21518;部分新房市场加大促销力度,购房者为了换房,加快了二手房销售,也使市场活跃度加大。

调查

新房市场波澜不惊

新楼盘打折促销效果有限

北京的新房市场销售如何?4月5日下午,北青报记者赴通州首开香溪郡售楼处探访。项目位于通州区宋庄镇?#19978;?号院,是通州区现房销售的一个大盘。目前项目在售90-138平方米的花园洋房,均价在4.5万元/平方米,最近还推出了一系列的促销活动。

北青报记者在现场看到,售楼处?#23633;?#25320;看房客,但没有看到有客户?#32972;?#31614;约。售楼处还?#23633;?#20010;前期的客户在维权。北青报记者随后了解到,他们其中一个诉求点是对小区的绿化?#20160;?#28385;,没有达到?#32972;?#32473;客户们的?#20449;怠?#20294;销售经理却坚称,这个绿化率达到标准了。据一名销售中介介绍,这个楼盘的项目在去年就已经建好了,但销售并不是很理想。如果想买的话,等半年应该也没有问题,通过中介组团购买还可以享受打折优惠。?#23548;?#19978;,今年开年以来新房的销售并不是那么乐观,多家房企都对楼盘进行打折销售。泰禾集团在北京主推的多个叠拼洋房项目,?#23548;?#24133;度在数百万元到1000万元不等。同?#20445;?#20026;了促进销售,该房企更是发动广大二手房中介进行销售,佣金比例高达5%,吸引了大量中介“卖力”推销客户。

值?#31859;?#24847;的是,近期交易量放大?#23548;?#19978;跟新房市场关系不大。据中原地产研究?#34892;?#32479;计数据显示,3月北京新建商品住宅库存积压持续上升,目前库存已经达到了6.88万套,这也是房地产调控两年多来的最高点。成交价方面,3月新建商品住宅成交均价为53290元/平方米,环比2月份的55485/平方米,下跌2195元/平方?#20303;?/p>

在普通住宅成交排名前20中,限竞房仍占10席,占据了半壁江山。截至4月1日,北京合计入市限竞房45个项目,66期预售证,提供商品房住宅限竞房30146套,只网签了7631套,按照面积计算网签比例,80.3万平方米,只签约了22.2%。

?#27604;唬?#26032;房市场也有个别项目出现难得的火爆销售场景。3月25日,市场关注度极高的小瓦窑限竞房项目橡树澜湾首期开盘,这个项目需要提前交纳20万元认筹款的VIP客户才?#21892;?#36992;请函进入选房现场。当天,千组购房家庭现场手机选房,575套房源几乎秒光。作为西四环为数不多的限竞房,橡树澜湾政府限定价54378元/平方米,而周边的二手房均价普遍在5万-7万元/平方米不等,价格优势是其成为爆款的一个重要因素。但是,总体上来说,交易量放大没有覆盖到新房市场,全面回暖的情况并不存在。

信贷

银行贷款提速

“一周放贷”成常态

多名中介人士告诉北青报记者,近期二手房交易量上升,跟信贷环境的放松有很大的关系。据了解,目前北京大多数银行仍然执行首套房房贷在基准利率水平上浮10%,二套房上浮20%的利率水平,但在汇丰等银行,符合银行流水要求条件的优?#22763;?#25143;可以享受到二套房上浮10%的利率水平,贷款购房成本明显降低。同?#20445;?#25918;款速度也明显加快。

一家大型国有银行朝阳区?#25345;?#34892;一名负责信贷的经理表示,首套房贷款执行基准利率上浮10%,一般面签后3天批贷,抵押登记后3个工作日就能放款。据了解,这要是放在去年某个调控比较严的时候,银行放款时间超过一个月是常有的事。

4月5日,通州北苑链?#19994;?#20135;的业务经理告诉北青报记者,今年以来,银行放款的速度的确大大加快了,如果客户?#25163;?#22909;,征信没有问题,正常一个星期就放款了。就连组合贷,现在一般也不用超过一个月,快的半个月就下来了。不过,这名客户经理认为,银行加快对贷款的审批,可能并不是出于调控楼市,给市场放水,而是营商环境的改善。“银行的工作效率大大提升了,以前就一个评估报告,材料交?#20808;?#36215;码得等三天,有时候一星期不见答复。现在手机直接传过去,银行那边一收到,就直接给你出了。很多其他证明材料,能免的?#27982;?#20102;。”

据了解,一些银行对贷款金额在400万元以内的,不论单位属于国企、私企,客户都已不需要再提交工资流水证明等?#20174;?#20214;。

分析

未来市场需看信贷宽松程度

3月可能是全年交易量高点

北京楼市未来走势如何?多位地产行业人士表示,这轮成交量放大是市场的结构性回暖,而非全面回暖。表现为部分热门小区成交量放大回暖,但多数二手房小区并没有出现普遍性的回升;回暖对新房市场影响较小;大部分的房屋价格仍有不少议价?#21344;洹?/p>

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,今年环比增幅与2018年同期相?#20445;?#19982;2015年-2016年市场?#20808;?#26102;相比,今年3月市场同比回升力度相对温和。但从周度数据来看,3月4周的周度交易量持续环比下降,表明市场节后快速升温的势头并没有持续。近半年业主报价保持平稳,一季度业主上调挂牌价的次数虽环比上升,但仍有近八成业主下调报价。此外,3月购房者成交周期79.2天,仍然处于较长的区间。如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整,3月份的交易量有可能是全年的最高点。

中原地产首席分析师张大伟认为,短期市场出现一波平稳?#38505;牽?#20027;要原因是超跌反弹,不过,再涨到之前高位的可能性不存在。对北京楼市来说,严格的信贷政策,叠加限竞房的库存高位,市场?#25442;?#20986;现太明显的反弹。但经过10个月的价格调整,目前二手房和部分新建商品房的价格对于?#32511;?#31354;的购房者来说,入市的积极性有所提高。对于未来市场的趋势,核心还要看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是限购标准、认房又认贷的标准是否会变化。这些政策不变,市场波动?#25442;?#22826;大。(记者 朱开云)

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